Expert-comptable obligatoire ? Fiscalite locative

✅

Non — aucune obligation légale de recourir à un expert-comptable.

Tout bailleur particulier peut remplir lui-même sa déclaration de revenus locatifs — 2044, 2072, micro-foncier — directement sur impots.gouv.fr, sans intermédiaire. La loi française n'impose un professionnel comptable que dans des cas très spécifiques (SCI à l'IS, LMP avec obligations sociales étendues).

CERDIM prépare toutes les données nécessaires — recettes, charges, synthèse, export JSON 2044 — pour déclarer en autonomie ou transmettre à un expert-comptable si vous souhaitez être accompagné.

Obligations par régime

Quel régime s'applique à votre situation ?

Régime	Condition	Formulaire	EC obligatoire ?
Micro-foncier Locations nues	Loyers bruts < 15 000 €/an	Case 4BE sur 2042 Abattement 30% automatique	✓ Non
Foncier réel Locations nues	Loyers > 15 000 €/an ou option volontaire	Formulaire 2044 Charges réelles déductibles	✓ Non
LMNP micro-BIC Locations meublées	Recettes < 77 700 €/an	2042 C-PRO Abattement 50%, pas de liasse	✓ Non
LMNP réel BIC Locations meublées	Recettes > 77 700 € ou option	Liasse 2033 + 2042 C-PRO Bilan, amortissements, télédéclaration EDI	→ Recommandé
LMP réel BIC Loueur professionnel	Recettes > 23 000 € ET > 50% revenus du foyer	Liasse 2035/2033 + régime social SSI	⚠ Fortement recommandé
SCI à l'IR Société civile immobilière	Régime par défaut des SCI	2072 (SCI) + quote-part 2044 chaque associé	→ Conseillé
SCI à l'IS Option IS irrévocable	Option IS choisie	Liasse IS 2065 + dépôt greffe annuel	⚠ Quasi-indispensable

Comparatif des coûts

Expert-comptable vs CERDIM

Tarifs 2025-2026 issus des grilles publiées par les principaux cabinets et plateformes. Les honoraires EC sont déductibles des charges réelles (impact net réduit selon votre TMI).

Régime	🧑‍💼 Expert-comptable cabinet traditionnel	🟡 CERDIM Premium 9–12 €/mois tout compris
Micro-foncier < 15 000 €/an	300 – 500 €/an Souvent refusé — mission trop simple	✓ Couvert Encaissements + synthèse + alertes
Foncier réel 2044 > 15 000 €/an	500 – 1 000 €/an + supplément si multi-biens	✓ Couvert OCR factures + export JSON 2044 + ZIP expert
LMNP micro-BIC < 77 700 €/an	300 – 600 €/an Peu utile à ce régime	✓ Couvert Suivi encaissements inclus
LMNP réel BIC Amortissements	500 – 900 €/an Coût net ~250–400 € après déduction (TMI 30%)	Synthèse charges fournie. Liasse 2033 : logiciel complémentaire nécessaire pour les amortissements.
LMP réel BIC Professionnel	800 – 1 500 €/an Liasse + cotisations SSI + conseil	Gestion locative et fiscale de base. EC recommandé en complément pour SSI.
SCI à l'IR Déclaration 2072	450 – 850 €/an 2072 + quote-parts associés	✓ Couvert Module SCI IR. Export synthèse et charges.
SCI à l'IS Comptabilité complète	800 – 1 800 €/an Bilan, liasse 2065, dépôt greffe	Non couvert — bilan complet hors périmètre CERDIM

Déductibilité des honoraires EC (régimes réels) : avec un TMI à 30% + prélèvements sociaux 17,2%, un EC à 700 €/an revient réellement à ~370 € nets. La réduction d'impôt OGA/CGA a été supprimée depuis 2025 (loi de finances 2025).

Point juridique

La responsabilité : est-ce vraiment différent avec un EC ?

Principe fondamental : le contribuable signe et reste responsable vis-à-vis du fisc, qu'il ait un expert-comptable ou non. Les sanctions sont toujours adressées au contribuable.

Ce que l'EC peut rembourser en cas de faute prouvée : uniquement les pénalités et intérêts de retard causés par sa faute — jamais le montant d'impôt lui-même (Cour de cassation, ch. commerciales 2021 et 2022). Si l'EC oublie une déclaration et que vous payez 3 000 € d'impôts + 400 € de pénalités, il ne peut être poursuivi que pour les 400 €.

Condition de recours : vous devez prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité. Si les informations transmises étaient incorrectes, sa responsabilité est réduite ou écartée. En pratique, les recours aboutissent rarement et nécessitent un avocat.

Avec un expert-comptable

Vous restez responsable de la déclaration
Faute EC prouvée : remboursement pénalités seulement
L'impôt dû reste à votre charge dans tous les cas
Recours nécessite preuve de faute + avocat
Avantage réel : meilleure défense lors d'un contrôle fiscal

Avec CERDIM seul

Vous restez responsable de la déclaration
CERDIM fournit les données — vous vérifiez et validez
L'impôt dû reste à votre charge dans tous les cas
Contrôles d'incohérences automatiques avant dépôt
Avantage réel : coût réduit, autonomie totale, 0 double saisie

En résumé : faire appel à un expert-comptable ne transfère pas votre responsabilité fiscale. Vous signez la déclaration, vous êtes le contribuable — dans les deux cas. La différence réelle : la qualité de la mise en ordre des comptes et l'accompagnement lors d'un contrôle. CERDIM fait la mise en ordre. Le conseil et l'assistance au contrôle restent les apports spécifiques d'un EC.

Ce que fait CERDIM

CERDIM prend en charge tout ce qui prend du temps

Encaissements → recettesLes loyers alimentent le module fiscal. Zéro double saisie.

OCR des facturesExtraction automatique du montant, fournisseur et date. Vous validez.

Charges par catégorieClassement 2044 : travaux, assurance, taxe foncière, frais de gestion.

Synthèse recettes/chargesPar bien, par exercice. Résultat net calculé et vérifiable.

Export JSON cases 2044Cases CERFA pré-remplies par bien. À vérifier sur impots.gouv.fr.

ZIP expert-comptableJustificatifs + synthèse + mapping. Prêt à transmettre à votre EC.

Contrôles incohérencesAlertes avant déclaration : manquants, doublons, seuils.

Verrouillage exerciceFige l'historique après déclaration. Toute modification est tracée.

CERDIM ne génère pas la liasse fiscale LMNP réel (2033) ni le bilan SCI à l'IS. Pour ces régimes, un logiciel spécialisé ou un EC reste nécessaire en complément. CERDIM peut exporter la synthèse et les justificatifs pour alimenter ces démarches.

2042 2044 2072 LMNP SCI IR

CERDIM — la solution la moins coûteuse pour 90% des bailleurs

9 à 12 €/mois tout compris vs 500 à 1 000 €/an d'honoraires EC pour le même résultat. Vos données sont prêtes à l'export. Votre EC gagne du temps. Vous gardez le contrôle.

Créer mon compte gratuit Accéder à ma fiscalité

Sources : impots.gouv.fr · service-public.fr · CGI art. 32 (micro-foncier) · art. 35 bis (LMNP) · Notice 2044 (2025) · Cass. com. 27/01/2021 · Cass. com. 15/06/2022 · Tarifs : JD2M, Decla.fr, Smartloc, Bevouac (2025-2026)
CERDIM ne dispense pas de conseil fiscal. Le contribuable reste seul responsable de ses déclarations, qu'il soit accompagné ou non d'un expert-comptable.